2023年物流地产成投资新动向华东华南市场成最新看点

2023-02-10 11:49:28 来源：中国报告大厅

物流地产行业进入扩张阶段，未来物流地产市场仍具有广阔前景。随着城市化的水平的提升，货物流转的效率提高，成本变低，物流地产产业变成人们城市生活重要的环节。

2023年物流地产成投资新动向

物流地产在疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力，长租公寓之外，2023年，产业园区、物流地产等类型物业也被认为将备受追捧、成为投资新动向。

(资料图片)

目前我国仓储建设面积总量很高，但是从人均水平来看，2022-2027后新冠疫情环境下中国物流地产市场专题研究及投资评估报告指出，截止2018年我国人均物流地产空间仅为0.7平米/人，显著低于日本(4平米/人)和美国(3.7平米/人)，而且我国电子商务发展水平相比日本、美国来说并不落后，所以对于物流仓储的需求也应与其相当，所以我国的仓储建设还是有很大的发展空间。

2022年四季度，上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米，2022年全年共计录得26.9万平方米。大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之近期疫情影响，致使其决策周期延长。新能源汽车等战略性新兴产业持续活跃，继续引领上海产业园区市场的租赁需求。

新增供应方面，上海四季度共有五个项目竣工交付，总建筑面积29.1万平方米。较大的供应量使得上海产业园区整体空置率上升至12.6%。考虑到租户较为谨慎的态度以及近期疫情高发，业主预期有所调整，四季度整体租金小幅下降0.2%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。2022年全年，上海产业园区租金表现保持平稳，小幅上涨0.8%。

同时，2022年第四季度，上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10.2万平方米，全年上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市，交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比，2022年的新增供应分布在松江、青浦、奉贤和金山等多个子市场。

2022年底，首单民企REITs正式落地，12月26日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金获得证监会批准。这将是第三只上市的仓储物流公募REITs，也是国内第一只民企REITs。2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市。随着上海度过疫情高峰期，对物流地产的租赁需求也将出现复苏。

华东华南市场成最新看点

自2008年金融危机以来，中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代物流仓储和配送需求的高速增长。不过，在工业和物流用地供应持续紧缩的情况下，高标库市场整体仍处于供不应求的状态。2010~2019年，中国社会消费品零售总额以11.2%的年均复合增长率攀升至41万亿元;核心物流市场的高标库总体量翻了两番，实际租用面积以18.4%的年均速度增长，从1100万平方米跃升至4800万平方米。

从物流地产行业趋势来看，与过去相比，虽然消费增速有所放缓，但长期内消费规模仍将稳步扩大。物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。各地推进城市群和都市圈发展，也将为物流地产市场带来新的发展机遇。粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间业绩斐然，而政府推动城市群发展的计划，将促进这些地区的进一步发展。

此外，自动化和智能化的物流科技，在实际操作中有效提升了高标库的空间利用率和作业效率。因此，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力，科技赋能成为物流企业降本增效的助推器。

物流地产入局玩家渐趋多元，多项政策支持物流地产建设。目前从全国范围来看，华东地区已拥有体量最大的高标库市场，浙江是华东地区物流地产业务的主要增长省份。展望未来，华南地区物流地产的平均租金会维持国内最高水平。其进一步提到，冷链产业加速发展，导致高标库与冷库的综合项目越来越占据华东、华南市场主流，浙江、安徽市场的启动，上海、江苏市场的升级，深圳与香港在船与货之间的合作，将会成为明年的看点。

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